許多人準備購屋時，最擔心的問題之一就是房貸成數不足，導致需要準備更多的自備款。其實如果能夠從銀行的角度出發，了解他們評估風險的標準，就能提高房貸過件的機率，也能貸到較高成數的房貸。
銀行放貸的邏輯很簡單：他們當然想把錢借出去賺利息，但最重要的前提是——借款人還得起錢。萬一還不出來，是否有保證人？最糟情況下，能否透過拍賣抵押房屋回收貸款金額？只要了解這三個核心邏輯，就能掌握提高過件的關鍵。
房貸過件的三大關鍵
1. 借款人財力證明：薪資、資產越明確越好
最穩定、最好認列的財力證明就是「薪資收入」，尤其是提供扣繳憑單或勞保明細，會比現金收入更容易取得信任。部分兼職收入也可計入，但須有正式報表。
此外，定存、基金、股票也是不錯的補充財力，但銀行是否採認，仍需視各家政策。簡言之，薪資穩定性越高，房貸通過率就越高。
2. 借款人扶養負擔：單身與育兒家庭評估方式不同
銀行會依據你的家庭結構，推估實際可用於還貸的資金。
舉例來說：
若你單身月入5萬，生活費估算2萬，剩下的3萬可還貸
若你已婚育有2子，銀行可能認為你每月需支出4萬生活費，剩下僅1萬能還貸
因此，不同家庭狀況將直接影響銀行給予的貸款額度。
3. 信用狀況與聯徵分數：銀行最重視的風險指標
信用紀錄是房貸審核最直接的關鍵。根據聯徵中心的評分標準：
200分以下：不及格，幾乎無法核貸
400分：信用瑕疵
600分：基本門檻
700分以上：信用良好
800分：極佳信用，銀行最青睞
台灣平均分數為約683分，若你低於此分數，建議先改善財務行為：
切勿頻繁查詢聯徵（每年1次為宜）
信用卡使用後每期繳清、避免分期
減少不必要的信貸與貸款筆數
加分項：這些條件會讓銀行更願意放款
公司背景：任職穩定公司、上市櫃企業、或公職機構更吃香
年齡與貸款年限：25–45歲為最佳申貸年齡，可申請最長30年期
與銀行往來紀錄：與同一銀行有穩定存款或小額信貸紀錄者，更易取得信任
財力補強資料：定存、勞退餘額、保險現金價值也可輔助申請
地段與屋況也會影響成數
即使申請人條件良好，若所購房屋條件不佳，仍可能拉低貸款成數。以下幾點需注意：
屋齡過高（超過30年）、無電梯公寓，銀行認定風險高
格局不良（陰暗、狹長、無對外窗）會被扣分
地段不佳、偏遠地區，或非主流市場物件，可能僅貸6成或更低
有結構問題、嫌惡設施、違建（如頂加）則更容易被拒絕放貸
先強化自身條件，才能借得更多
房貸的核准與否，不是全看運氣，而是能不能站在銀行角度去準備。只要提前半年到一年規劃好收入、信用與負債狀況，再搭配良好的物件條件，就能大大提升貸款通過率，成功圓夢買到理想住宅。
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